Beberapa pekan lalu seorang rekan Account Representative bertanya terkait perlakuan setoran PPh Final atas PPJB antara Subjek Pajak Badan yg bergerak dalam bidang pengembang (developer) dengan Orang Pribadi pemilik tanah, dan perlakuan ketika Subjek Pajak Badan tersebut mengalihkan kembali kuasa yang dimiliki kepada pengembang berbadan hukum lainnya.
Penulis berfikir untuk menuangkannya kembali ulasan tersebut sebagai informasi pembanding bagi pembaca setia nusahati terlebih dengan keluarnya Peraturan Dirjen Pajak nomor PER-26/PJ/2018 tentang perubahan PER-18/PJ/2017 tentang tata cara penelitian bukti pemenuhan kewajiban penyetoran pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah/atau bangunan (PHTB) dan perjanjian pengikat jual beli atas tanah dan/atau bangunan (PPJB TB) beserta perubahannya, dalam blog yang konsisten dalam 10 terakhir ini mengulas hal-hal yang menjadi concern penulis yang juga berhubungan dengan pekerjaan penulis yaitu perpajakan.
Untuk menambah informasi secara lengkap aspek perpajakan PPh Final atas pengalihan ini ada baiknya penulis membaca juga tulisan-tulisan terdahulu terkait PHTB dan PPJB TB, yaitu :
- PPh Atas Penghasilan dari PHTB dan PPJB TB
- Tata Cara Pengenaan PPh Atas Penghasilan dari PHTB dan PPJB TB
- Pembuktian Kebenaran Atas Transaksi PHTB dan PPJB TB
Dasar Hukum
- UU PPh Pasal 4 ayat (2) huruf d
- Peraturan Pemerintah nomor 34 Tahun 2016
- Peraturan Menteri Keuangan nomor 261/PMK.03/2016
- Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor PER-18/PJ/2017
- Peraturan Direktur Jenderal Pajak nomor PER-26/PJ/2018 dan Lampirannya
- Surat Edaran Nomor SE-40/PJ/2017 dan Lampiran
Pengertian dan Jenis Penghasilan
Penghasilan dari PHTB adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui :
- Penjualan;
- tukar menukar;
- pelepasan hak;
- penyerahan hak;
- lelang;
- waris; atau
- cara lain yang disepakati antara para pihak.
Penghasilan dari PPJB TB adalah penghasilan dari :
- pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat pertama kali ditandatangani;
- pihak pembeli yang namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan atau adendum PPJB atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam PPJB tersebut.
Atas penghasilan dari PHTB dan PPJB TB beserta perubahannya yang diterima atau diperoleh Orang Pribadi dan Badan terutang Pajak Penghasilan yang bersifat Final sesuai dengan tarif yang sudah ditentukan yaitu :
- 2.5% dari jumlah bruto nilai PHTB selain PHTB berupa Rumah Sederhana (RS) atau Rumah Susun Sederhana (RSS) yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan PHTB.
- 1% dari jumlah bruto nilai PHTB berupa Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Susun Sederhana (RSS) yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan PHTB.
- 0% atas PHTB kepada pemerintah, BUMN yang mendapat penugasan khusus dri Pemerintah, atau BUMD yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah.
Setoran dan Saat Terutang
Bagi Orang Pribadi dan Badan yang menerima penghasilan dari PHTB dan PPJB TB beserta perubahannya wajib menyetor sendiri PPh yang terutang ke Kas Negara sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang, atas PHTB ditandatangani oleh pejabat berwenang.
- PPh terutang saat diterimanya sebagian atau seluruhnya pembayaran atas PHTB;
- PPh dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran termasuk uang muka, bunga, pungutan, dan pembayaran, tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli sehubungan dengan PHTB.
- PPh terutang wajib dibayar oleh Orang Pribadi dan Badan ke Kas Negara paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran.
Adapun Kode Akun Pajak (KAP) untuk jenis PPh Final adalah 411128 dan Kode Jenis Setoran (KJS) untuk Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah 402.
Pejabat Yang Berwenang dan Kewajibannya
Pejabat yang berwenang meliputi :
- Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
- Pejabat Lelang;
- Pejabat lain yang diberi wewenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pejabat yang berwenang hanya mendandatangani akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas PHTB apabila kepadanya dibuktikan oleh Orang Pribadi atau Badan bahwa kewajiban telah terpenuhi dengan menyerahkan fotokopi SSP atau hasil cetakan sarana administrasi lain yang disamakan dengan SSP yang telah dilakukan penelitian oleh KPP yaitu Penelitian Formal oleh KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan.
Pejabat yang berwenang wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai penerbitan akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas PHTB kepada Direktur Jenderal Pajak yaitu di KPP tempat pejabat berwenang terdaftar.
Penelitian Formal dan Material
Penelitian Formal
Untuk keperluan penelitian formal, orang pribadi atau badan atau kuasanya harus menyampaikan permohonan penelitian bukti pemenuhan kewajiban penyetoran Pajak Penghasilan :
- secara langsung ke Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan;
- melalui saluran tertentu yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.
Permohonan dilakukan dengan menggunakan surat permohonan sebagaimana tercantum dalam Lampiran I PER-26/PJ/2018 dengan dilampiri :
- Surat Setoran Pajak yang sudah tertera Nomor Transaksi Penerimaan Negara dan Nomor Transaksi Bank/Nomor Transaksi Pos/Nomor Penerimaan Potongan atau sarana administrasi lainnya yang disamakan dengan Surat Setoran Pajak;
- surat pernyataan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya yang telah diisi secara lengkap menggunakan formulir (Lampiran II PER-26/PJ/2018)
- fotokopi seluruh bukti penjualan (bukti transfer, faktur penjualan dan/atau bukti penerimaan kas);
- fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun terakhir;
- fotokopi Kartu Tanda Penduduk bagi pembeli dan penjual yang berstatus Warga Negara Indonesia; dan
- fotokopi Paspor bagi pembeli dan penjual yang berstatus Warga Negara Asing.
Apabila penyampaian permohonan penelitian dikuasakan, wajib dilampiri dengan surat kuasa dan fotokopi Kartu Tanda Penduduk yang diberi kuasa untuk menyampaikan dan/atau mengambil dokumen.
Apabila permohonan dilakukan oleh Wajib Pajak yang kegiatan usahanya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, permohonan menggunakan format surat permohonan sebagaimana tercantum dalam Lampiran IA (PER-26/PJ/2018). Permohonan disampaikan secara tertulis atau elektronik dan dilampiri dengan daftar pembayaran Pajak Penghasilan. Daftar pembayaran disampaikan dalam bentuk dokumen fisik (hardcopy) dan dokumen elektronik (softcopy) sesuai dengan format dalam Lampiran IB.
KPP akan menerbitkan Surat Keterangan Penelitian Formal Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan sepanjang terpenuhi kesesuaian data :
- identitas Wajib Pajak dalam bukti pemenuhan kewajiban penyetoran Pajak Penghasilan dengan data di Direktorat Jenderal Pajak dan/atau fotokopi Kartu Tanda Penduduk atau Paspor;
- jumlah Pajak Penghasilan yang telah disetor oleh Wajib Pajak dengan Pajak Penghasilan yang seharusnya terutang berdasarkan surat pernyataan atau daftar pembayaran Pajak Penghasilan dan
- kode akun pajak, kode jenis setoran, dan jumlah Pajak Penghasilan yang disetor oleh Wajib Pajak, dengan data penerimaan pajak dalam Modul Penerimaan Negara.
Surat Keterangan Penelitian Formal Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan diterbitkan dalam jangka waktu :
- paling lama 3 (tiga) hari kerja dalam hal permohonan penelitian bukti pemenuhan kewajiban penyetoran Pajak Penghasilan dilakukan Wajib Pajak dengan jumlah bukti pembayaran dalam daftar pembayaran pajak penghasilan paling banyak 10 buah;
- paling lama 10 (sepuluh) hari kerja dalam hal permohonan penelitian bukti pemenuhan kewajiban penyetoran Pajak Penghasilan dilakukan Wajib Pajak dengan jumlah bukti pembayaran dalam daftar pembayaran pajak penghasilan lebih dari 10 buah,
Apabila Surat Keterangan Penelitian Formal Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan tidak dapat diterbitkan, permohonan penelitian bukti pemenuhan kewajiban penyetoran Pajak Penghasilan dikembalikan kepada Wajib Pajak dengan Surat Pemberitahuan Permohonan Penelitian Tidak Lengkap dan/atau Tidak Sesuai dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak tanggal permohonan penelitian diterima.
Wajib Pajak atau kuasanya mengambil Surat Keterangan Penelitian Formal Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan atau Surat Pemberitahuan Permohonan Penelitian Tidak Lengkap dan/atau Tidak Sesuai di Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan dalam jangka tersebut di atas.
Penelitian Material
Penelitian material dilakukan dengan cara :
- Memastikan bahwa lokasi dan luas tanah dan/atau bangunan yang dicantumkan dalam surat pernyataan WP telah sesuai dengan keadaan sebenarnya;
- Meneliti kebenaran nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau perubahan PPJB atas tanah dan/atau bangunan yang terdapat dalam bukti penjualan/bukti transfer/bukti penerimaan uang, dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan berupa jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa; dan
- Menentukan kewajaran nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau perubahan PPJB atas tanah dan/atau bangunan yang dinyatakan oleh Wajib Pajak dengan harga pasar berdasarkan pendekatan penilaian (appraisal), dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan berupa jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa atau melalui tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak. Indikasi ketidakwajaran antara lain dalam hal:
- terdapat hubungan istimewa
- nilai pengalihan lebih kecil dibandingkan NJOP yang tercantum dalam SPPT Tahun Terakhir;
- nilai pengalihan lebih kecil dibandingkan dengan nilai yang tercantum dalam brosur/leaflet/pricelist;
- terdapat beda lokasi dan/atau luas atas tanah dan/atau bangunan yang dialihkan antara yang dicantumkan dalam surat pernyataan dengan yang tercantum dalam bukti kepemilikan (sertifikat) untuk luas tanah, dan/atau Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk luas bangunan; dan/atau
- nilai pengalihan lebih kecil dibandingkan dengan nilai pasar indikasi yang diperoleh DJP dari data, informasi dan/atau keterangan lain, baik dari sumber internal maupun eksternal.
Kesimpulan
Berdasarkan uraian di atas maka diperoleh kesimpulan terkait pertanyaan diawal tulisan, bahwasanya saat Orang Pribadi pemilik tanah melakukan PPJB TB dengan developer misal PT. Nusa Graha, maka Orang Pribadi menyetorkan PPh Final atas PPJB tersebut. Ketika developer (PT. Nusa Graha) mengalihkan (melakukan pelepasan hak) ke PT. Nusa Properti maka PT. Nusa Graha melakukan penyetoran PPh Final atas perubahan pihak pembeli dalam PPJB perubahan tersebut. Karena enghasilan dari PPJB TB adalah penghasilan dari :
- pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat pertama kali ditandatangani;
- pihak pembeli yang namanya tercantum dalam PPJB sebelum terjadinya perubahan atau adendum PPJB atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam PPJB tersebut.
Sumber : http://www.nusahati.com/2018/12/penelitian-formal-dan-material/